Lettre de mon notaire

N° 135 – Juillet / Août 2016
UN PREMIER TOIT A DEUX
  

L’achat de sa résidence principale est un engagement à long terme d’autant plus important qu’il est soumis aux impondérables de la vie à deux, notamment la séparation du couple. Selon le mode de conjugalité choisi (mariage, Pacs ou simple concubinage) et la situation patrimoniale du couple, le mode d’acquisition varie.

Acquéreurs mariés sans contrat
Si les époux sont mariés sous le régime légal, c’est-à-dire s’ils n’ont pas signé de contrat de mariage, le bien acheté est commun. En cas de divorce, l’intégralité de la communauté sera partagée en deux parts égales. Ainsi, chacun pourra récupérer la moitié de la valeur du bien, sauf s’ils avaient choisi une répartition inégale de parts. Si l’un des époux a apporté des fonds propres (une donation de ses parents par exemple), il lui sera conseillé de faire une déclaration d’origine des deniers afin de prouver qu’une certaine somme d’argent, servant à l’acquisition, provient de fonds personnels. En cas de séparation, l’argent lui reviendra.

Les époux séparés de biens
Si les conjoints ont choisi, par contrat de mariage, le régime de la séparation des biens, ils doivent préciser la part de chacun dans l’acte de vente. À défaut de stipulation, ils sont réputés propriétaires pour moitié. Afin d’éviter tout conflit en cas de divorce, il est impératif de faire apparaître, dans l’acte, la réalité de la part de chacun.

L’achat d’un bien par un couple pacsé
Si le Pacs a été conclu avant le 1er janvier 2007, les partenaires sont réputés propriétaires indivis du bien. Il est toutefois possible d’insérer une clause contraire dans l’acte de vente.

Si le Pacs a été conclu après cette date, les partenaires sont soumis, de plein droit, à un régime séparatiste, assimilable au régime de séparation de biens des couples mariés. Par contrat, ils peuvent opter pour un régime d’indivision, proche du régime de communauté légale applicable entre époux. Bien que la fiscalité en cas de décès de l’un des partenaires pacsés soit désormais alignée sur celle des couples mariés (exonération de droits), les couples pacsés ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Par conséquent, s’ils n’ont pas d’enfant et qu’ils deviennent propriétaires d’un bien immobilier en indivision, ils ont tout intérêt à rédiger l’un et l’autre un testament dans lequel leur part respective du bien est léguée à leur partenaire. À défaut, ce sont les parents (père et mère, frères et sœurs, neveux et nièces…) du défunt qui hériteront.

L’achat d’un bien par des concubins
L’achat d’un bien immobilier par des concubins est généralement réalisé sous forme d’indivision. Afin d’éviter d’éventuels conflits en cas de séparation, il est souhaitable de faire apparaître, dans l’acte de vente, la part de chacun correspondant au financement réel. À défaut, lors de la revente, chacun des concubins percevra 50 % du prix de vente. En cas de décès de l’un ou l’autre, il est souhaitable d’avoir rédigé un testament afin que la part du défunt revienne au survivant ou, en présence d’enfant, au moins en usufruit. Toutefois, les concubins, considérés juridiquement comme des tiers, ne bénéficieront d’aucun abattement, et seront taxés très lourdement : à 60% !

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